מיסוי דירות מגורים – הפטור ושברו

כיצד להתמודד עם הפטורים החדשים בשוק הנדל”ן ואיך לתכנן את המהלכים נכון?
עומר נירהוד פשיטת רגל

ב-1 בינואר נפל דבר בעולם ההשקעות של מר ישראלי. חלומה של כל אם יהודיה להעניק לבניה ובנותיה דירות כמספר הכוכבים בשמים, או לפחות אחת לכל אחד ואחת, ספג מכה קשה.

אנשי המקצוע השני העתיק בעולם, עורכי הדין, נאלצים עתה באמת לדעת את החומר ולהתמחות במיסוי נדל”ן, על מנת שלא לעשות ללקוחות שלהם נזקים במאות אלפי שקלים בצורה של תשלומי מסים מיותרים. שם המשחק הוא תכנון נכון.

כל מי שבבעלותו יותר מדירה אחת ישלם מס על מכירתה מ-1 בינואר 2014. במשך שנים התרגל מר ישראלי למכור דירות בפטור. גם מי שאינו עורך דין מומחה למיסוי מקרקעין ידע לדקלם את המילים “פטור כי לא הוא לא מכר דירה בארבע השנים האחרונות”. הפטור הידוע מסעיף 49 ב-1 לחוק, שהשפיע דרמטית על ההשקעה בדירות בישראל – בוטל.

אם עד היום כל עורך דין יכול היה לערוך עסקת נדל”ן ולדווח עליה למס שבח, אף אם התמחותו אחרת, כיום, פנייה לבן הדוד שהוא במקרה גם עורך דין וש-“יעשה את העסקה במחיר מוזל” עלולה לעלות למר ישראלי ביוקר

עם התאוששות עם ישראל מהפסח וגזרות מצרים אני מבקש לבחון אילו פטורים נותרו:

● המדינה מעניקה פטור לכל מי שהוא בעלים של דירה יחידה, ובתנאי שהחזיק בה לפחות 18 חודשים (לגבי דירת קבלן, מדובר ב-18 חודשים מהיום שהדייר קיבל אותה) ושמדובר בדירה שנמכרת במחיר של עד 4.5 מיליון שקלים. מעבר לסכום זה ישולם מס. המדינה אף הגדירה כי הפטור לא ייפגע גם אם בבעלות מר ישראלי דירה נוספת בה חלקו פחות משליש, או שהיא דירת ירושה.

● מר ישראלי יקבל פטור במכירת דירת ירושה מהורה או בן זוג שהייתה זו דירתו היחידה, ולו היה מוכר אותה בעצמו היה מקבל פטור אף הוא (סעיף 49 ב-5).

● פטור שלישי: מר ישראלי מורשה למכור בפטור חד פעמי שתי דירות קטנות שמחירן יחד אינו גבוה מ-986 אלף שקלים, לשם קניית דירה מגורים אחת גדולה יותר בתנאים מסוימים.

בכל שאר הדירות, יחויב מר ישראלי במס, אם כי זה יחושב באופן יחסי בין התקופה הכוללת בה מר ישראלי מחזיק בדירה לבין התקופה החל מינואר 2014 ועד למכירתה. כל זאת באופן הבא:

השבח משמעו בכמה הושבחה הדירה מאז שרכש אותה מר ישראלי ועד למכירתה. מדובר במחיר המכירה פחות מחיר הרכישה, בערכים מהוונים ליום המכירה. אם מר ישראלי רכש דירה במיליון שקלים ומכר אותה במיליון וחצי – השבח הוא חצי מיליון שקלים.

החלק הרלוונטי הוא היחס בין התקופה הממוסה לתקופה הכוללת. אם מר ישראלי רכש את דירתו ב-1 בינואר 2006 וימכור אותה ב-31 בדצמבר 2015, התקופה הכוללת תהיה 10 שנים והתקופה הממוסה – שנתיים. לכן, התוצאה היא 20%. אחוז זה יוכפל בסכום השבח, ובדוגמה שלנו – חצי מיליון שקלים יוכפלו ב-20% וייתנו לנו את סכום השבח החייב במס: 100 אלף שקלים. על סכום השבח החייב במס ישלם מר ישראלי מס בשיעור של עד 25%.

יוצא מכל זה שככל שתאריך המכירה יתרחק מ-1 בינואר 2014, המס אותו ישלם מר ישראלי עבור הדירה יעלה.

מיד יקום ידידנו למכור מספר דירות במס מיטיב… אז זהו, שלא – משרד האוצר ביקש לשלול אפשרות של שימוש מסיבי במס המיטיב ולכן נקבעה תקופת מעבר של ארבע שנים, שבמהלכה מוגבלת הזכות למכירה במס המיטיב לשתי דירות בלבד. גם זה רק בתנאי שאחת מהן הייתה זכאית לפטור לפי סעיף 49 ב-1, אלמלא בוטל. מ-1 בינואר 2018 אפשר יהיה למכור דירות במס המיטיב ללא קשר למספרן, אך אז סכום המס כבר יהיה משמעותי.

יקום מר ישראלי ויפנה למכור דירה אחת במס מיטיב ואת השנייה בפטור דירה יחידה, אותו פטור של 18 חודשים שנותר. אז זהו, שגם את זה הוא לא יכול לעשות: בתקופת המעבר אין פטור של דירה יחידה למי שהייתה לו יותר מדירה אחת בתחילת 2014.

ואם יש למושא הטור שלנו כמה דירות, מה בכל זאת עושים? הרי הוא לא רוצה למכור אותן במס מלא. מתכננים! בודקים באיזה אופן ניתן לנצל את הפטורים שנותרו לגבי הדירות השונות באפן שימזער את המס, אבל בעיקר מנצלים את הידע והניסיון של עורכי הדין המומחים בנדל”ן כיצד ניתן לצמצם את הסכום שחייב בשבח. ניתן להפחית שבח של קרוב למיליון שקלים לעשרות אלפים בודדים ושבח של חצי מיליון יכול במקרים מסוימים להפוך אפילו ל-0.

אם עד היום כל עורך דין יכול היה לערוך עסקת נדל”ן ולדווח עליה למס שבח, אף אם התמחותו אחרת, כיום, פנייה לבן הדוד שהוא במקרה גם עורך דין וש-“יעשה את העסקה במחיר מוזל” עלולה לעלות למר ישראלי ביוקר. עולם הנדל”ן הפרטי הופך לעולם של מומחים.